Die Abmahnung für Mieter als Muster
Normalerweise sind im Mietvertrag und der Hausordnung alle wesentlichen Vereinbarungen und Pflichten zwischen Vermieter und Mieter klar formuliert. Schwierig wird es zwischen diesen beiden Parteien, wenn ein Mieter sich nicht an die festgelegten Regeln hält und diese ignoriert.
Abmahnung Mieter (Allgemein)
Im folgenden Beitrag erfahren Sie mehr über das Thema Abmahnung und Kündigung und wann diese ausgesprochen werden dürfen bzw. wie Sie in solchen Fällen am besten vorgehen. Gründe für eine Abmahnung gibt es viele: Sich wiederholende Ruhestörungen oder ständig vor der Wohnungstür abgestellter Müll sind Dinge, die Sie als Vermieter nicht hinnehmen müssen, sondern gegen die Sie sich durch eine Abmahnung wehren dürfen.
Wenn Ihr Mieter das abgemahnte Verhalten nicht ändert oder sogar die Miete nicht mehr pünktlich oder sogar über mehrere Monate gar nicht zahlt, haben Sie auch das Recht, eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Eine Abmahnung als solche ist dabei zunächst einmal der Versuch bestimmt, aber friedlich klarzumachen, dass der Mieter Verhaltensweisen zeigt, die der Vermieter nicht dulden kann, weil sie den getroffenen Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter widersprechen. Gleichzeitig schaffen Sie als Vermieter mit einer Abmahnung die rechtliche Grundlage für weitere Schritte, falls der Mieter das beanstandete Verhalten nicht ändert.
Hintergründe für Abmahnungen
Wenn Sie eine Abmahnung aussprechen, weisen Sie so Ihren Mieter auf einen Verstoß gegen die festgelegten Regeln hin und fordern ihn dazu auf, sein Fehlverhalten einzustellen, und zwar in einer innerhalb der Abmahnung fest formulierten Frist. Gleichzeitig weisen Sie den Mieter darauf hin, dass ihm, wenn er sein Fehlverhalten nicht ändert, als Konsequenzen eine weitere Abmahnung oder gar die Kündigung droht.
Inhaltsverzeichnis
Abmahnen: Besser schriftlich
Natürlich können Sie Ihren Mieter auch mündlich abmahnen. Wir empfehlen Ihnen jedoch eine schriftliche Abmahnung des Mieters. Abmahnungs-Muster für schriftliche Abmahnung von Mietern finden Sie in unserem Download-Bereich. Eine schriftliche Abmahnung mit dem Abmahnungs-Muster von Formilo bieten Ihnen im Streitfall Rechtssicherheit. Wenn Sie eine Abmahnung gegenüber Ihrem Mieter ausschließlich mündlich formulieren, benötigen Sie sonst im Streitfall einen glaubwürdigen Zeugen, der die Abmahnung im Zweifel auch vor Gericht bestätigt. Verwenden Sie also sicherheitshalber lieber das Abmahnungs-Muster von Formilo. So können Sie auch später rechtskonform dokumentieren, dass eine schriftliche Abmahnung erfolgt ist. Dies ist vor allem auch für eine eventuell folgende Kündigung relevant.
Gründe für Abmahnungen
Für die Abmahnung eines Mieters gibt es die verschiedensten Gründe. Voraussetzungen für eine Abmahnung stellen grundsätzlich Verstöße gegen die Pflichten, die sich aus dem Mietvertrag ergeben, ein Fehlverhalten in Bezug auf das geltende Mietrecht oder das Nichteinhalten der Hausordnung dar.
Hier ein paar typische Beispiele, die eine Abmahnung des Mieters rechtfertigen:
Eine verspätete oder gänzlich ausfallende Mietzahlung
Unerlaubte bauliche Veränderungen der Wohnung
Die nicht gestattete Weiter- oder Untervermietung der Wohnung
Tierhaltung ohne Zustimmung des Vermieters
Wiederkehrende Verstöße gegen die vereinbarten Regeln der Hausordnung wie Müll vor der Wohnungstür oder ruhestörender Lärm.
Störung des Hausfriedens durch Geschrei oder Beleidigungen
Nachhaltige Störung der Mieter durch eine Verwahrlosung der Wohnung und Ähnliches
Abmahnung: Welche formalen Bedingungen gibt es?
Rein rechtlich gesehen reicht es, eine Abmahnung schriftlich auszusprechen. Wie schon erwähnt, ist es aber besser, eine Abmahnung auch schriftlich zu formulieren. Adressieren Sie die Abmahnung an alle Personen, die im Mietvertrag aufgeführt sind, selbst wenn der Verstoß gegen den Mietvertrag oder die Hausordnung nur von einer Person ausgeht. Stellen Sie den Grund der Abmahnung klar und deutlich dar, indem Sie das Fehlverhalten unter Nennung von Datum und Uhrzeit dokumentieren und falls möglich durch Zeugenaussagen, Fotos oder rechtskonform erstellten Video- oder Audioaufnahmen belegen.
Abmahnung durch Dokumentation ergänzen
Wenn Sie dem Abmahnungsschreiben eine genaue Dokumentation des Fehlverhaltens beifügen, verleihen Sie dem Schreiben eine zusätzliche Glaubwürdigkeit, welche gerade für den Fall einer eventuellen zukünftigen gerichtlichen Auseinandersetzung relevant sein kann.
Mögliche Konsequenzen aufzeigen
Im Rahmen einer schriftlichen Abmahnung mit den professionell erstellten Abmahnungs-Mustern von Formilo empfiehlt es sich neben der Dokumentation des Abmahnungsgrundes zudem, die möglichen Konsequenzen aufzuzeigen, die dem Mieter bei einem fortgesetzten Fehlverhalten drohen. Sie sollten im Schreiben deshalb auch erwähnen, dass Sie als Vermieter das Recht haben, ihm den Mietvertrag zu kündigen, wenn dieser seine vertraglichen Pflichten weiterhin erheblich verletzt (§ 573 BGB). Damit die Abmahnung auch rechtsgültig ist, sollte im Schreiben das Wort „Abmahnung“ auch enthalten sein und das Dokument von allen Vermietern unterschrieben werden. Gerade im Fall von Eigentümer- oder Erbengemeinschaften ist dies unbedingt erforderlich, da das Dokument ansonsten ungültig ist. Weiterhin sollten Sie die Abmahnung dem Mieter entweder persönlich in Anwesenheit eines Zeugens aushändigen oder diese, was noch mehr Rechtssicherheit bietet, per Einschreiben zustellen.
Die Abmahnung wird ignoriert: Was tun?
Ändert der Mieter sein Fehlverhalten innerhalb der in der Abmahnung gesetzten Frist nicht und es kommt erneut zu Verstößen gegen die Hausordnung, geltendes Mietrecht oder den Mietvertrag, droht ihm nicht nur die fristlose Kündigung, sondern im schlimmsten Fall auch eine Schadensersatzforderung. Solche Schadensersatzforderungen können etwa durch die aus dem Fehlverhalten des Mieters resultierende Beseitigung von Unrat oder Müll durch den Vermieter entstehen.
Welche rechtliche Bedeutung die Abmahnung hat
Eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter ist gemäß Mietrecht häufig eine wichtige Grundlage für eine später folgende fristlose Kündigung. Gerade bei mehrmaligen erfolglosen Abmahnungen erhöht sich die Chance, dass einer drohenden Räumungsklage durch das Gericht entsprochen wird. Vor Gericht werden allerdings nur Abmahnungen berücksichtigt, die sich auf tatsächliche und belegbare Verstöße des Mieters gegen die Vereinbarungen im Mietvertrag oder die Hausordnung beziehen. Das Gericht betrachtet deshalb beide Parteien und Ihre jeweiligen Interessen genau und weist deshalb Abmahnungen zurück, die sich nur auf geringe Pflichtverletzungen stützen, damit der Mieter fristlos gekündigt werden kann, weil andere Beweggründe seitens des Vermieters vorliegen.
Fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung – ist das rechtens?
Gemäß Mietrecht haben Vermieter das Recht, Mieter abzumahnen, aber auch in besonderen Fällen den Mietvertrag fristlos zu kündigen. In vielen Situationen empfiehlt sich aber auch bei einer fristlosen Kündigung eine vorherige Abmahnung des Mieters. Wenn man als Vermieter davon ausgehen kann, dass eine Abmahnung zu keinerlei Besserung in Bezug auf das Fehlverhalten des Mieters führen wird, ist für eine fristlose Kündigung keine Abmahnung nötig. Zudem sind fristlose Kündigungen unter bestimmten Bedingungen grundsätzlich möglich. Allerdings sind dabei die Interessen beider Parteien, also des Mieters und des Vermieters, zu berücksichtigen.
Was Möglichkeiten haben Vermieter, wenn Mieter trotz einer regelkonformen Kündigung in der Wohnung bleiben?
Zieht ein Mieter trotz einer regelkonformen Kündigung nicht zum vereinbarten Zeitpunkt aus, können Sie als Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Wird dieser stattgegeben und Sie erhalten als Vermieter einen Räumungstitel, ist es über einen Gerichtsvollzieher möglich, eine Zwangsräumung zu veranlassen. In diesem Fall kann auch eine Nutzungsausfallentschädigung verlangt werden, die ab dem Zeitpunkt der ursprünglichen rechtskräftigen Kündigung Gültigkeit hat.
FAQ
In einer Abmahnung wird klar formuliert, welche Konsequenzen dem Mieter drohen, wenn er seine Pflichtverletzung nicht innerhalb einer gesetzten Frist einstellt. Normalerweise wird hier schon als Folge die fristlose Kündigung genannt, denn die Abmahnung des Mieters stellt häufig eine Voraussetzung dafür dar, damit die fristlose Kündigung erfolgen kann. Durch die Abmahnung erhält der Mieter die Möglichkeit, sein Verhalten zu ändern, ansonsten wird ihm fristlos gekündigt.
Für den Fall, dass Sie als Mieter abgemahnt wurden, ist es empfehlenswert, zunächst zu überprüfen, ob die Gründe der Abmahnung zutreffend sind. Falls nicht, sollten Sie versuchen, das Problem in einem direkten Gespräch mit dem Vermieter anzusprechen.
Falls nicht Sie, sondern ein anderer Mieter etwa für eine Ruhestörung verantwortlich ist, können Sie dies so in einem persönlichen Gespräch mit der Hausverwaltung oder dem Mieter klären. Informieren Sie sich aber vor einem solchen Gespräch noch einmal ausführlich über Ihre Rechte als Mieter. Finden Sie und der Vermieter in einer solchen Unterhaltung keine Lösung, ist es empfehlenswert, einen Rechtsbeistand ins Boot zu holen. Dieser kann für Sie im Zweifelsfall eine Feststellungsklage einreichen, sodass das Gericht entscheidet, wer in diesem Fall im Recht ist. Häufig können solche Konflikte aber auch durch eine Gegendarstellung gelöst werden.
Eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter darf nur erfolgen, wenn der Mieter die Vereinbarungen und Regeln des Mietvertrags oder der Hausordnung nicht einhält. Die Gründe für die Abmahnung müssen im Schreiben klar und deutlich dargestellt und mit den Abmachungen des Mietvertrags etc. dokumentiert werden. Wenn Sie als Mieter abgemahnt werden und Ihnen dabei mit einer fristlosen Kündigung gedroht wird, sollten Sie genau überprüfen, ob die Gründe der Abmahnung zutreffend sind. So ist die Einhaltung einer Hausordnung nur Pflicht, wenn diese innerhalb des Mietvertrags aufgeführt wird. Ein weiteres Beispiel betrifft das Verbot der Tierhaltung. Dies kann zwar im Mietvertrag aufgeführt sein, gilt aber grundsätzlich nicht für die Haltung von Kleintieren wie Hamstern oder Kanarienvögeln.
Die Abmahnung gibt dem Mieter vor einer fristlosen Kündigung die Gelegenheit, sein Fehlverhalten einzustellen und wieder für Frieden zwischen Mieter und Vermieter zu sorgen.
Oft ist die Abmahnung vorab auch nötig, um eine fristlose Kündigung aussprechen zu können. Ändert der Mieter sein Verhalten nach der Abmahnung, gibt es keinen Grund mehr, eine fristlose Kündigung auszusprechen. Ob aber einer fristlosen Kündigung unbedingt eine Abmahnung vorausgehen muss, hängt von der Schwere des Fehlverhaltens des Mieters ab. Bei eher geringfügigen Verstößen gegen Mietvertrag oder Hausordnung benötigt der Vermieter in der Regel immer vorab eine Abmahnung, um anschließend eine fristlose Kündigung aussprechen zu können, wenn der Mieter die Abmahnung missachtet. Dies ist auch per Gesetz so vorgeschrieben. Im §543 III S. 1 BGB wird festgelegt, dass, wenn eine außerordentliche fristlose Kündigung aufgrund einer Pflichtverletzung in Bezug auf den Mietvertrag ausgesprochen werden soll, zunächst eine Abmahnung des Mieters vonnöten ist. So erhält der Mieter die Chance, eine fristlose Kündigung zu verhindern. Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist allerdings in einigen Fällen durchaus möglich, und zwar:
Wenn eine Abmahnung aller Wahrscheinlichkeit erfolglos bleibt.
Bei einer Mietschuld von mindestens zwei Monatsmieten.
Wenn die sofortige Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt erscheint.
Mahnt der Vermieter den Mieter wegen einer Pflichtverletzung in Bezug auf den Mietvertrag ab und will dann ordnungsgemäß kündigen, sollte er rasch handeln, denn auch das Kündigungsrecht kann verfallen. Achten Sie deshalb darauf, dass Sie die Kündigung innerhalb von sechs Monaten aussprechen, nachdem Sie vom Fehlverhalten des Mieters erfahren haben. Bei einer ordentlichen Kündigung sind die Kündigungsfristen im §573 c BGB klar geregelt. Die normale gesetzliche vorgeschriebene Kündigungsfrist beträgt demnach mindestens 3 Monate und falls der Mieter schon länger als 5 Jahre bei Ihnen wohnt, auf 6 Monate. Bei einem Mietverhältnis, das schon mehr als 8 Jahre Bestand hat, verlängert sich die Kündigungsfrist sogar auf 9 Monate.
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Wenn ein Mieter ohne die Einverständniserklärung des Vermieters die Wohnung untervermietet und dies auch nicht im Mietvertrag explizit gestattet ist, kann der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich auch ohne Abmahnung und ohne Einhaltung einer Frist kündigen.
Gleiches gilt, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt. Bei einem Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten, aber auch wenn nur ein sehr geringer Teil der Miete in dieser Zeit gezahlt wurde, darf der Vermieter dem Mieter ebenfalls ohne Abmahnung fristlos kündigen. Weitere Gründe für eine fristlose Kündigung sind etwa Beleidigungen oder tätliche Angriffe vonseiten des Mieters gegenüber dem Vermieter. Unter solchen Umständen ist eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar und rechtfertigt eine fristlose Kündigung.