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Wann brauche ich ein Übergabeprotokoll?
Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, das Übergabeprotokoll für die Wohnung schriftlich festzuhalten. Grundsätzlich empfiehlt es sich, ein Übergabeprotokoll zu erstellen, wenn die offizielle Übergabe der Immobilie ansteht. Das kann beispielsweise bei einem Hauskauf sein oder dann, wenn der Mieter einzieht. Ebenfalls wird ein Übergabeprotokoll wichtig, wenn es darum geht, die Mietkaution ausbezahlt zu bekommen. Auch hier treffen sich wieder Vermieter und Mieter und gehen gemeinsam die Wohnung durch und erfassen dabei schriftlich alle Mängel, die dabei gesehen werden. Das Gleiche kann auch beim Verkauf einer Immobilie erfolgen.
a) Übergabeprotokoll beim Einzug (für Haus und Wohnung)
Sobald ein Einzug ansteht, egal ob Haus oder Wohnung, wird immer ein Wohnungsübergabeprotokoll oder Hausübergabeprotokoll erstellt. Das geschieht bei der offiziellen Übergabe, sprich wenn der neue Mieter oder Hauseigentümer den Wohnungsschlüssel erhält. Gibt es bereits bestehende Schäden, werden diese schriftlich protokolliert und auch die Zählerstände werden dabei abgelesen und im Übergabeprotokoll festgehalten. Sobald alles fertig dokumentiert und besichtigt wurde, unterschreiben Mieter und Vermieter bzw. der Käufer und Verkäufer das Übergabeprotokoll.
b) Übergabeprotokoll beim Auszug (für Haus und Wohnung)
Doch auch beim Auszug kommt es wieder dazu, dass sich Vermieter und Mieter treffen und dann ein Übergabeprotokoll erstellen. Dabei werden auch die bereits festgehaltenen Mängel, die beim Einzug schriftlich aufgeführt wurden, noch einmal darin vermerkt. Sollten weitere bestehende Mängel gefunden werden, werden diese nun im Übergabeprotokoll für den Auszug festgehalten. Für die Beseitigung der Mängel ist dann der Mieter verantwortlich. Das gleiche gilt natürlich auch, wenn man aus einem Haus auszieht.
c) Übergabeprotokoll beim Mieterwechsel
Sobald es zu einem Mieterwechsel kommt, steht wieder ein Ein- bzw. Auszug an. Damit wird auch hier ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt. So lassen sich mögliche Mängel nachvollziehen, für die der Mieter an der Immobilie verantwortlich ist. Wie bereits erwähnt, müssen hier Mieter und auch Vermieter anwesend sein und somit festhalten, welche Mängel festgestellt wurden. Zudem kann es hin und wieder sein, dass bei der Wohnungsübergabe Unklarheiten entstehen, wer für die Beseitigung der Mängel zuständig ist. So muss klar bewiesen sein, dass der Mieter Schuld daran trägt, dass die Mängel aufgetreten sind. Ansonsten muss der Vermieter die Kosten übernehmen. Eine spätere Nachforderung von Seiten des Vermieters für die Beseitigung der Mängel, die nicht schriftlich festgehalten wurden, sind damit ausgeschlossen. Zudem ermöglicht das Übergabeprotokoll die Auszahlung der Mietkaution.
d) Übergabeprotokoll beim Hausverkauf
Auch wenn ein Haus verkauft wird, dann ist es wichtig, ein Übergabeprotokoll zu erstellen. Der Hauskäufer kauft die Immobilie nach der Besichtigung. Sollten nach der Wohnungsübergabe Mängel vorgefunden werden, ist es schwer, nachzuweisen, dass diese noch vor dem Kauf vorhanden waren. Aus diesem Grund eignet sich auch hier ein Übergabeprotokoll, um vorab festgestellte Schäden schriftlich festhalten zu können.
e) Übergabeprotokoll bei Gewerberäumen
Gewerberäume sind ebenfalls Räume, die gemietet werden. Damit gilt ein Übergabeprotokoll genau wie bei normalen Wohnräumen, so dass Mieter und Vermieter aufeinandertreffen und hier alles schriftlich festhalten.
Wie sieht die Mängeldokumentation aus?
Um nicht auf Renovierungskosten sitzen zu bleiben, empfiehlt es sich für die Vermieter oder Hausverkäufer, eine Mängeldokumentation durchzuführen. Diese wird in einem Übergabeprotokoll für eine Wohnung oder für ein Haus schriftlich festgehalten. Aber auch Mieter werden durch eine Menge Dokumentation geschützt.
Beim Auszug
Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, die besagt, wie die Mängeldokumentation bzw. das Übergabeprotokoll auszusehen hat. Somit ist der Inhalt frei gestaltbar. Es sollten jedoch wichtige Punkte darin enthalten sein, wie beispielsweise die Anschrift der Immobilie, sowie die Art der Immobilie. Auch das Übergabedatum und die anwesenden Personen werden darin festgelegt. Im nächsten Schritt geht es darum, alle einzelnen Räume aufzulisten und die dort vorhandenen Mängel festzuhalten. Zu guter Letzt werden die Zählerstände abgelesen und auch die Anzahl der Schlüssel, die ausgegeben werden, schriftlich vermerkt.. Damit das Übergabeprotokoll auch gültig ist, müssen nun beide Parteien, sprich Vermieter und Mieter unterschreiben.
Bei Immobilienverkauf
Im Grunde steht das Übergabeprotokoll für die Wohnung für Vermieter und Mieter ein. Nur so ist gewährleistet, dass die Mängel, die festgestellt werden, auch vom Mieter beseitigt werden. Anders sieht es aus, wenn es um einen Immobilienverkauf geht. Hier ist es deutlich schwieriger, denn oft handelt es sich um gebrauchte Immobilien, bei denen der Grundsatz gilt, dass man genau das kauft, was man gesehen hat. Es bedeutet also, dass eine Haftung wegen Sachmängel deutlich schwieriger ist. Natürlich gibt es auch hier Ausnahmen, denn steckt Arglist oder ein bewusstes Verschweigen von Mängeln dahinter, kann der Käufer den Verkäufer auch im Nachhinein noch um Schadensersatz bitten. Um also nun beim Immobilienverkauf einen späteren Rechtsstreit zu vermeiden, empfiehlt es sich auch hier ein Übergabeprotokoll für dieses Haus zu erstellen.
Der Tag der Wohnungsübergabe
Am Tag der Wohnungsübergabe heißt es nun, alle Schlüssel bereit zu halten und mit dem Vermieter und Mieter zusammen die jeweiligen Räume zu besichtigen. Hier wird ein Rundgang durchgeführt, sodass der Vermieter oder auch Mieter sich überzeugen kann, dass die Räume einwandfrei übergeben werden. Sollten Mängel festgestellt werden, werden diese im Übergabeprotokoll festgehalten. Je nachdem, um welche Schäden es sich handelt, muss diese noch der Mieter beseitigen oder auch der Vermieter kann sich anbieten, diese auf eigene Kosten oder auf Kosten des Mieters bereinigen zu lassen. Sobald von beiden Seiten das Wohnungsabnahmeprotokoll unterschrieben ist, steht auch der Auszahlung der Mietkaution nichts mehr im Wege. Es empfiehlt sich dabei, eine Wohnungsübergabe bei Tageslicht durchzuführen, damit auch wirklich alle Mängel gesehen werden.
Wie ist die Wohnungsübergabe vorzubereiten?
Steht eine Wohnungsübergabe an, so kann der Mieter sich bereits vorab darauf vorbereiten. So lassen sich schon die ersten Schönheitsreparaturen durchführen.
Je nach Mietvertrag sind die Mieter zu unterschiedlichen Maßnahmen verpflichtet. So müssen Bohr- und Dübellöcher verspachtelt und gefüllt werden. Das Tapezieren und Streichen von Decken und Wänden kann ebenfalls nötig sein, wenn dies schriftlich vereinbart wurde. Das gleiche gilt für Türen, die große Abnutzungen aufweisen. Am Tag der Übergabe selbst sollte die Wohnung dann leer sein, so dass diese besenrein übergeben werden kann. Auch die Schlüssel sollten dann parat liegen und es kann bereits von Vorteil sein, wenn die Zählerstände abgelesen wurden.
FAQ
Sobald die Schlüssel der Wohnung oder des Hauses übergeben wurden, wird dies offiziell als übergeben betrachtet. Vorab wurden alle Mängel im Übergabeprotokoll schriftlich festgehalten. Sollte nun der Mieter nach der Übergabe der Schlüssel bemerken, dass doch offene Mängel übersehen wurden, hat er im Nachhinein kein Recht mehr, sie auf Kosten des Vermieters beseitigen zu lassen. Das bedeutet aber auch, dass der Vermieter ebenfalls im Nachhinein keine Reparaturarbeiten mehr vom Mieter einfordern kann, sollten diese nach Übergabe der Wohnung festgestellt werden.
Es gibt jedoch Ausnahmen, insbesondere dann, wenn es sich hierbei um versteckte Mängel handelt, die auf den ersten Blick nicht sofort erkennbar sind. Hierunter zählen unter anderem kaputte Heizungen, verstopfte Rohre oder auch Schimmelbefall. So können Mieter auch im Nachhinein ihre Vermieter dazu verpflichten, auch wenn die Schäden nicht im Protokoll vorhanden sind, diese zu beseitigen. Das gleiche gilt natürlich auch, wenn der Mieter die Mängel absichtlich verschweigt und der Vermieter diese erst nach dem Auszug entdeckt. Somit ist es grundsätzlich möglich, ein Übergabeprotokoll für eine Wohnung anzufechten, wenn ein arglistige Täuschung oder versteckte Mängel vorliegen.
Es gibt keine gesetzlichen Regelungen, dass der Vermieter oder Mieter ein Übergabeprotokoll für die Wohnung erstellen muss. Das sind Entscheidungen, die der Vermieter oder auch Mieter selbst treffen müssen. Es empfiehlt sich jedoch immer, eine schriftliche Dokumentation bei einem Ein- oder Auszug anzufertigen, damit beide Parteien auf der sicheren finanziellen Seite sind, insbesondere dann, wenn es doch einmal zu Schäden an der Immobilie kommt.
Je nachdem, um welche Schäden es sich handelt, kann der Vermieter nach §823 BGB Schadensersatz fordern. Das kommt natürlich immer auf den jeweiligen Einzelfall an. Es gibt jedoch Rechtsprechungen, die besagen, dass der Vermieter bereits in der Vergangenheit die Möglichkeit hatte, Schadensersatz einzufordern.
Das geschieht beispielsweise dann, wenn der Mieter es unterlässt, die im Mietvertrag vereinbarten Schönheitsreparaturen durchzuführen. Muss nun der Vermieter die Renovierung anderweitig beauftragen, können die Kosten dem ehemaligen Mieter in Rechnung gestellt werden. Das gleiche gilt, wenn nicht alle Wohnungsschlüssel zurückgegeben werden.
Das Übergabeprotokoll für Wohnungen oder auch für Häuser wird immer zusammen mit dem Vermieter und Mieter ausgefüllt und natürlich auch unterschrieben.
Aus diesem Grund müssen beide Parteien anwesend sein. Damit jeder das Übergabeprotokoll als Nachweis bei sich hat, wird dieses in zweifacher Ausfertigung ausgefüllt und unterschrieben und dann beiden Parteien zur Verfügung gestellt.